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持ち家を担保にお金を借りる

「リバース・モーゲッジ」という言葉をご存知でしょうか。

自宅を担保にして銀行などの金融機関から借金をし、その借金を毎月の年金という形で受け取ることができるというものです。




年月と共に借入残高が増えていき、残高に対する利息も未払いのまま残高に加算され、契約満期または死亡時のどちらか早い時期に一括返済しなければなりません。

現金で返済できない場合は、金融機関は抵当権を行使して担保物件を競売にかけて返済に充当し、契約者死亡の場合は返済義務は契約者の相続人が承継するという仕組みです。

通常の住宅ローン(モーゲッジ)では年限と共に借入残高が減っていきますが、この制度では逆に増えていくので、「リバースモーゲッジ」と呼ばれています。

また、「住宅担保年金」と呼ばれることからもわかるように、自宅に住みながらその物件価値を活用できるという意味では、自宅保有の一人暮らしには、うってつけの制度といえそうです。



大きく分けて以下の2つのタイプがある。

@ 自治体などの公的機関が「返済の期待される生活保護」として貸し付ける。

A 信託銀行など民間の制度によるもの。
日本においては、1981年、東京都武蔵野市で導入されたのを皮切りに、主に都市部の自治体が、直接(公社を通じて融資する)あるいは間接(金融機関を紹介する)の形で事業を行っている事例があります。

また、厚生労働省が、2002年12月より、都道府県社会福祉協議会を実施主体として「長期生活支援資金貸付制度」を創設し、「不動産担保型生活資金」に制度改正されています。民間においても、信託銀行などの金融機関により商品化がおこなわれ、また住宅販売会社がリバースモーゲッジの仕組みを利用して、住宅販売を行っているケースもあります。

ただし、現段階では融資の対象になるのは「土地」のみで、融資額は不動産評価額の70%が上限で、金利は3%、契約期間は3年程度が多いです。

信託銀行など民間の金融機関でも、リバース・ルーゲージを扱っているところは多いが、実際にはけっこう厳しい査定があるようです。

この制度は、もともと「貸倒れ」を予定したローンであるから、契約開始時の担保価値を超えた貸付を行うことはなく、通常は発生する利息と将来の担保価値の下落の可能性を見越して担保価値の半分程度が貸付限度額となり、これを契約期間で割ったものが毎月の「年金額」と考えると良いでしょう。






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